时代中国利润空间减少寻破局 加码城市更新考验资金实力

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出品:大眼楼管

作者:小飞鼠

珠三角整体城镇化率较高,适合做旧改。而广州老旧区域较多,催生了城市更新领域的优质企业,同时也吸引着外地企业争相进入。时代中国为广州本地房企,在业绩下滑的情况下,积极加码城市更新领域,通过低成本土地做利润。但城市更新周期较长,占用资金较大,所以也对公司的融资能力提出了考验。

业绩下滑拿地节奏放缓 利润空间减少寻破局

时代中国成立于1999年,作为广州本地企业,深耕粤港澳大湾区、并布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力地区。

上半年,时代中国实现营业收入149.25亿元,同比下降6.4%;归属于母公司股东的净利润为15.37亿元,同比减少3.6%。公司业务主要包括物业销售、城市更新、租赁以及物业管理,2019年的营收占比分别为92.6%、4%、1.3%和2.1%。物业销售贡献了绝大部分营收,2020年上半年,占比提高到98.6%,城市更新业务暂未产生收入。

公司的物业开发项目集中在珠三角地区的核心城市。截至2020年6月30日,公司共有130个处于不同阶段的主要项目,其中121个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾以及河源等广东主要城市。截至2020年6月30日,公司土地储备约2180万平方米,可供未来3-5年的发展所需。

随着融资政策收紧,房企调整了拿地节奏,上半年,公司在佛山、长沙以及东莞购入7幅地块看,土地收购成本总额约为42.64亿元。2019年同期购入21幅地块,土地收购成本总额约为187.59亿元。相比之下公司的拿地节奏大幅放缓。

上半年,公司拿地总建筑面积为54.75万平方米,平均成本为7787.76元/平方米,同期的销售均价为13905元/平方米,地价房价比为56.01%,该数据在2019年为32.45%。利润空间随着土地成本的上升进一步减少。

公司的土地来源包括招拍挂、合作收购、城市更新等方式。需要注意的是,虽然拿地节奏放缓,但公司在城市更新领域有明显发力迹象。相较于招拍挂旧村改造成本更具备管控空间,广州旧村改造融资区土地出让金仅为评估地价的20%,大大减轻了资金负担。另一方面,旧村位置普遍较好,转化出来货值高、销路广。

所以房企纷纷加码城市更新领域,而广州成为了重点布局城市。根据克而瑞统计,截至2020年12月10日,时代中国在广州签约东联村、大塘村、城丰村、刘村社区4个项目,仅次于升龙集团的5各项目。此外,俊发集团、河南瀚宇、龙湖集团、和健集团外地房企也纷纷布局广州城市更新。

城市更新业务发力 对融资能力提出考验

岑钊雄指出,时代中国的年度拿地策略并没有改变,首先是优先买回旧改项目,其次是通过公开招拍挂和收购寻找机会。“上半年我们参加了一些公开的招拍挂,但一部分与我们的投资测算不匹配,所以没有拿这些项目。”

截至2020年6月30日,时代中国城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米。需要注意的是,城市更新业务开发周期长,资金投入大,对房企的资金实力有较高的要求。

截至2020年6月30日,公司的计息银行贷款及其他借款合计约为587.22亿元。从期限结构来看,1年内到期的借款为241.47亿元,2~5年到期的约338.89亿元,5年以上借款为6.87亿元,公司短期借款占比较高,达到41.12%。

截至2020年6月30日,公司的扣除预收款后的资产负债率为77.63%;净负债率为74.58%;公司的现金及银行结存账面余额为345.33亿元,现金短债比为1.36。以“三道红线”衡量,只有扣除预收后的资产负债率一项指标踩线。

从现金流来看,2013-2018年,公司的经营活动产生的现金流量净额连续为负,2019年才转正为7.89亿元,2020年上半年为26.65亿元。自身经营活动产生的现金流多年流出的情况下,公司大举进军城市更新领域,融资能力能否适配值得持续关注。

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