2021新年寄语 | 乘风破浪,踏上新征程!

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本文来自微信公众号“风云地产界”

不知不觉2020已经悄悄离去,孟冬在野,仲冬在望,让我们昂首挺胸迎接2021到来!

2020年注定是不平凡的一年,它的不平凡在于每一个人都敢于直面艰难的局面,在于每一个人都能够以大局为重,在于每一个人都想贡献自己的一份力量,在于每一个人都敢于奉献。

对于房地产行业而言,2020年更是刻骨铭心。这一年,房地产市场遭遇了前所未有的艰难,但是又精彩纷呈。每家企业都在尝试突破自我,完成自我超越。无论是实现年初制定的销售目标,还是实现IPO登录资本市场,抑或是降低负债让企业实现平稳着陆,每个地产人都在顽强的奋斗者。

01

2020年跌宕起伏,房企的管理层面临着前所未有的冲击,在房企高管离职已经变为常态化后,今年高管离职掀起了一波又一波新的高潮。

在2020年的最后一天,刘森峰离职的消息被坐实,他将辞去实地集团副董事长兼总裁,在此之前他曾多次被传离职,尽管本人多次回应辟谣,但还是在2020年的最后一天做出了离开的决定。

同一天,仅任职一年 原正荣总裁王本龙辞任三巽集团总裁一职,很可能自己创业。在此之前,禹洲集团执行总裁许珂被曝即将离职;彰泰集团董事长兼总裁张巧龙确认离职;许晓军不再担任领地集团总裁。

管中窥豹,年末房企高管频繁离职,也反映了全年的情况。实际上,2020年,房地产企业职业经理人面临着巨大的生存压力。

据风云地产界不完全统计,仅上半年,就有500名房企集团层面高管职务变动、200名高管离职;全年高管职务变动数量大概超过千人,接近500名高管离职。

从表面上看,房企高管离职的大多是由于身体、家庭、工作调动等原因造成。实际上,房企高管的离职与市场环境的变化存在紧密联系。

今年的人事变动,除了正常的人事更迭、新老更替外,疫情让企业和个人未来的规划发生了改变,企业深层改革、战略调整、经营压力以及个人职业生涯等因素加速了人事变动的频率。

为了“活下去”,为了快速回笼资金,房企对项目销售额、回款率、回款速度等指标上提出更高要求。因此,业绩成为衡量企业高管业绩的重要标准。

通过梳理今年房企高管离职的情况不难发现,总裁、财务总、营销总成为变动最为频繁的职位。

其理由也非常简单,总裁作为带领整个公司“冲锋陷阵”的将领,责任越大风险也就越高;“钱紧”几乎成为今年所有房企面临的最大问题,财务总首当其冲;虽然这两年企业逐渐放缓对规模的冲击,但业绩仍然是衡量一家房企的首要指标,因此营销总极其关键。

但他们的离开都有一个共同的原因,在加入新东家前都准备大干一场,但后来发现今年的高压环境,很难适应新的工作节奏,和老板的磨合也出现困难,最后离开公司。

总而言之,离开总是充满遗憾,但希望2020年的所有遗憾,都终将化成2021的惊喜。

02

2020年,对于房地产行业是充满考验的一年,年初疫情爆发、销售受阻,年中热点城市调控加剧,更有“三道红线”监管新规出台。房企资金压力不断加大,对于上市也就越发迫切。

总体来看,中小房企艰难赴港上市,以及越来越多的规模房企分拆物业上市成为了2020年房企IPO的主流景象。

一方面,随着以轻资产模式发展的物业公司受到资本市场追捧,物业板块估值上升,物业公司IPO步伐明显提速。

据不完全统计,截至2020年12月24日,今年在主板上市的物业公司数量已达17家,其中A股1家,H股16家,较2019年12家新上市公司数量增加5家。今年上市的物业公司中,恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活和世茂服务5家属于行业龙头公司。

值得注意的是,今年17家已上市物业公司的路径,均为房地产开发企业将物业板块分拆后,再打包上市。

从单笔IPO融资来看,2020年内新上市物业公司质地明显好于往年,单笔IPO平均融资额达45.5亿港元,远超2019年12.8亿港元的融资均值。

另一方面,从去年下半年开始,中小房企闯关IPO明显增多,2020年内则有7家房企上市成功。

但市场普遍认为,今年中小房企上市难度明显加大。今年前三季度,仅有汇景控股及港龙地产成功上市,下半年监管新规出台后,港交所才再次对内房股“开闸”。

值得一提的是,年内七家上市内房股中有六家均冲击两次后才得以上岸。

此外,近年递表的房企中,万创国际已经遭拒,三巽控股和中国文旅仍在排队,其中三巽控股已经是第三次冲击港交所,中国文旅也是二度递表。海伦堡、奥山控股、鹏润控股和实地地产已数次递表,但在最近一次招股书失效后,截止目前也没有新的动作。

除了上市难度大,大多数中小房企上市遇冷。例如,港龙地产在港上市首日即遭破发,上坤地产上市首日出现盘中破发,位于房企TOP 40的金辉控股也曾多次处于发行价以下。

不过,上市不仅能够通过IPO募集大笔资金,还能继续发债融资、借新还旧,能够成功上市对规模尚小、踩中红线、融资渠道单一的区域型房企来说,甚至可以说是迈出了事关存活的重要一步。

03

在房地产市场叱咤风云多年的各大房企,从年初遭遇市场寒冬、遇见零成交城市,到自救开启直播卖房、网上售房,又在行业全面复苏时,遇到了“三道红线”的出台。

降负债是这两年来,许多房企一直在强调的事情。8月20日,随着保利、绿地、恒大、碧桂园等12家重点房企的座谈会结束,“三道红线”的出现,一路刷屏各大网络平台,成为今年的热门词语。

伴随着“三道红线”的融资压力,在资产负债率、净负债率和现金短债比的三座高山下,房企处理资产,降负债的速率,显而易见的提高起来。

因此,很多房企开始使出浑身解数,力求减轻债务规模。有加速营销开启全国项目打7折,加快资金回流的房企。有甩卖资产,以求缩减债务,回流资金的房企。

据第一财经统计,从9月到11月,公开披露的房企股权转让信息至少有40条。

其中,华侨城动作较为频繁,频频出售其资产。年上半年,华侨城就至少转让了8个项目股权,下半年也有超过14项目股权,处于抛售当中。

尤其是下半年,多家房企出售项目的消息,也随即登上各大头条。

11月,富力集团自己唯一的物流资产广州国际机场综合物流园近70%股权,以44.1亿元的价格出售给了黑石。富力集团经过一系列节流开源的操作,有望让“三道红线”翻绿一条。

与此同时,绿地集团出售一个涉及上海、江苏的14个项目27个物业,价值231亿元的资产包,迅速引起巨大反响。虽然绿地直言,出售大宗物业是其常态,但不排除快速回流资金的意图。

之后,雅居乐被曝出有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”,涉及涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务。

临近年关,从年初就计划出售18家子公司资产包的云南城投,也终于在12月底确定上架的11家子公司,转让底价合计30.06亿元。

2020年,虽然已经过去,但是房企出售资产的故事还将继续。

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